23/04/2018
L’emphytéose est un droit réel démembré de la propriété.
Le droit réel est un droit qui porte directement sur une chose et procure à son titulaire tout ou partie de l'utilité économique du bien.
Le démembrement est considéré comme l'action de détacher certains droits de la propriété pour les transférer à d'autres que le propriétaire.
Pendant toute la durée de l’emphytéote, les droits du propriétaire sont limités par les droits qu’il a abandonné à l’emphytéote, en contrepartie le propriétaire reçoit une redevance annuelle, appelée canon emphytéotique.
La durée du bail est comprise entre 27 (peut être inférieur) et peut s’étendre jusqu’à 99 ans
Les droits du superficiaires sur les constructions existantes. Le droit de superficie consiste à disposer d'un droit de propriété temporaire de cinquante ans maximum sur des bâtiments, ouvrages ou plantations érigés sur le fonds d'autrui (art. 1er de la loi du 24 janvier 1824).
L’objet du droit de superficie est un bien immeuble susceptible d’être une propriété privée. Par la constitution d’un droit de superficie, la propriété du terrain est séparée de la propriété des bâtiments, ouvrages ou plantations. C’est ce qu’on appelle également la scission horizontale de la propriété. Le tréfoncier (= la personne qui accorde le droit de superficie) demeure propriétaire du terrain, tandis que le superficiaire est propriétaire des bâtiments.
| EMPHYTHEOSE | SUPERFICIE | |
|---|---|---|
| Terrain nu | Le terrain nu appartient au propriétaire mais l’emphytéote exerce les droits attachés à la propriété sans pouvoir en diminue | Le terrain appartient au propriétaire |
| Constructions existantes | Les constructions existantes appartiennent au propriétaire et l’emphytéote en a la jouissance à ses risques et périls | Les constructions existantes appartiennent au propriétaire et le superficiaire en a la jouissance à ses ses risques et périls |
| Constructions à réaliser | Les constructions à réaliser le sont par l’emphytéote qui en a la jouissance mais elles appartiennent au propriétaire et à la fin de l’emphytéose, elles restent la propriété du propriétaire sans contrepartie ( sauf dispositions contraires) ou il peut les faire détruire. L’emphytéote ne peut les enlever avant l’expiration de son droit | Rien n’est prévu |
| Constructions futures | Les constructions futures peuvent être réalisées par l’emphytéote qui en a la jouissance mais à la fin de l’emphytéose, elles appartiennent au propriétaire sans contrepartie ( sauf disposition contraire) qui peut alternativement les faire détruire. L’emphytéote peut aussi les enlever avant l’expiration de son droit. | Les constructions futures appartiennent au superficiaire, mais à la fin du droit de superficie, elles appartiennent au propriétaire avec contrepartie ( valeur actuelle de celles-ci) |
| Redevances | oui | oui ou non |
| Durée | 27 à 99 ans ( renouvellement possible) | 99 ans maximum ( renouvellement possible) |
