Droit d’emphytéose et droit de superficie : explications et comparatif


Généralement, l’acquisition d’un bien immobilier a pour objectif d’obtenir le droit de propriété qui permet à son propriétaire le droit de jouir du bien de la manière la plus absolue, d’en user et surtout d’en disposer (vendre, hypothéquer, céder un bail longue durée…), et donc de pouvoir exploiter son bien comme on l'entend.

 

L’emphytéose est un droit réel :

L’emphytéose est un droit réel démembré de la propriété.

Le droit réel est un droit qui porte directement sur une chose et procure à son titulaire tout ou partie de l'utilité économique du bien.

Le démembrement est considéré comme l'action de détacher certains droits de la propriété pour les transférer à d'autres que le propriétaire.

Pendant toute la durée de l’emphytéote, les droits du propriétaire sont limités par les droits qu’il a abandonné à l’emphytéote, en contrepartie le propriétaire reçoit une redevance annuelle, appelée canon emphytéotique.

La durée du bail est comprise entre 27 (peut être inférieur) et peut s’étendre jusqu’à 99 ans

 

Les droits du superficiaires :

Les droits du superficiaires sur les constructions existantes. Le droit de superficie consiste à disposer d'un droit de propriété temporaire de cinquante ans maximum sur des bâtiments, ouvrages ou plantations érigés sur le fonds d'autrui (art. 1er de la loi du 24 janvier 1824).

L’objet du droit de superficie est un bien immeuble susceptible d’être une propriété privée. Par la constitution d’un droit de superficie, la propriété du terrain est séparée de la propriété des bâtiments, ouvrages ou plantations. C’est ce qu’on appelle également la scission horizontale de la propriété. Le tréfoncier (= la personne qui accorde le droit de superficie) demeure propriétaire du terrain, tandis que le superficiaire est propriétaire des bâtiments.

 

  EMPHYTHEOSE SUPERFICIE
Terrain nu

Le terrain nu appartient au 

propriétaire mais

l’emphytéote exerce les

droits attachés à la propriété

sans pouvoir en diminue

Le terrain appartient au

propriétaire
Constructions existantes

Les constructions existantes

appartiennent au propriétaire

et l’emphytéote en a la

jouissance à ses risques et

périls

Les constructions existantes

appartiennent au propriétaire

et le superficiaire en a la

jouissance à ses ses risques et périls 
Constructions à réaliser

Les constructions à réaliser

le sont par l’emphytéote qui

en a la jouissance mais

 elles appartiennent au

propriétaire et à la fin de

l’emphytéose, elles restent la

propriété du propriétaire

sans contrepartie ( sauf

dispositions contraires) ou il

peut les faire détruire.

L’emphytéote ne peut les

enlever avant l’expiration de son droit
Rien n’est prévu
Constructions futures

Les constructions futures

peuvent être réalisées par

l’emphytéote qui en a la

jouissance mais à la fin de

l’emphytéose, elles

appartiennent au propriétaire

sans contrepartie ( sauf

disposition contraire) qui

peut alternativement les faire

détruire.

L’emphytéote peut aussi les

enlever avant l’expiration de

son droit.

Les constructions futures

appartiennent au

superficiaire, mais à la fin

du droit de superficie, elles

appartiennent au

propriétaire avec

contrepartie ( valeur

actuelle de celles-ci)
Redevances oui oui ou non
Durée  27 à 99 ans ( renouvellement possible) 99 ans maximum ( renouvellement possible)

 


Publié le 23 Apr 2018