La vente en viager, Best Partner vous explique !


Actuellement, en Belgique, la vente en viager représente moins de 5% des ventes d’immeubles.

Cependant, en raison de l’évolution démographique de notre société et de l’augmentation de l’espérance de vie, il est plus que probable que le marché de la vente en viager connaisse un véritable rebond dans les années à venir.

Quel en est le principe ?

Une vente en viager est semblable en bien des points à une vente classique. Seules les modalités liées au paiement diffèrent. Ainsi, le prix ne sera pas payé complétement au moment de l’acte de vente.

Après le paiement d’un bouquet, le débirentier (l’acheteur) procédera à des paiements périodiques jusqu’au décès du crédirentier (vendeur). Les parties peuvent cependant convenir d’un terme fixe. C’est-à-dire qu’il est possible de déterminer une période maximum durant laquelle sera payée la rente.

Quelles sont les différentes formules possibles ?

Le viager peut être constitué sur une ou plusieurs têtes et dans des cas très rare sur la tête d’un tiers.
Dans le cas où le viager est constitué sur plusieurs têtes, il est possible d’opter pour une rente réductible ou réversible.
Dans le cadre d’une rente réductible, lors du décès de l’un des crédirentiers, le crédirentier survivant ne percevra plus que sa propre rente.
A contrario, s’il s’agit d’une rente réversible, le crédirentier survivant continuera à percevoir l’intégralité de la rente.

Quelles sont les différents types de vente ?

Il existe deux types de vente possible.

  1. Il y a d’une part la vente en viager avec la pleine propriété, appelé viager libre. L’acquéreur pourra donc prendre possession de son bien dès la signature de l’acte de vente sans attendre le décès du crédirentier.
  2. D’autre part, dans le cadre du viager occupé, le crédirentier se réserve un droit d’usufruit. Dans ce cas, la rente sera calculée uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Toutefois, il est tout de même possible que les parties conviennent d’une rente qui sera revalorisée si le crédirentier décide de renoncer à son droit d’usufruit.

Quels sont les coûts de vente d’un viager ?

Il n’existe pas de règle permettant de déterminer le montant d’une rente viagère. Le vendeur ou l’agent immobilier fixeront le montant de la rente en fonction de plusieurs critères tels que l’âge et l’état de santé du crédirentier, la valeur vénale du bien, qu’il s’agisse ou non d’une rente réductible,…..
Avant la nouvelle réforme fiscale wallonne, les droits d’enregistrements étaient similaires à une vente classique ; 12,5 %. Ainsi, les droits d’enregistrement étaient calculés sur la valeur de l’habitation en pleine propriété.

Depuis le 1er janvier 2018, le taux d’enregistrement est à 6% pour autant que le bien visé soit l’habitation servant de résidence principale au vendeur depuis au moins 5 ans.
De plus, dans le cas d’un viager libre, les droits d’enregistrement seront uniquement calculés sur la nue-propriété. C’est-à-dire que pour calculer les droits d’enregistrement, l’administration fiscale retira de la valeur vénale du bien la valeur de l’usufruit. Toutefois la base imposable ne pourra jamais être inférieure à :
•    50% de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est inférieure ou égale à 20 ans;
•    40% de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est supérieure à 20 ans.


Quels avantages pour le vendeur et pour l’acheteur ?

Il a été démontré que la vente en viager avait un impact positif sur l’état de santé du crédirentier. Cela s’explique peut-être par la sécurité financière que lui confèrent ses rentes.
D’autre part, la rente est nette d’impôt et si cela a été préalablement convenu cette dernière sera indexée chaque année.
En ce qui concerne le débirentier, acheter en viager peut représenter un bon investissement qui ne nécessite pas des fonds de départ importants. De plus, dans le cadre d’un viager occupé, le débirentier a l’assurance que son bien soit entretenu sans que cela ne nécessite de gestion de sa part.

Que se passe-t-il si le débirentier ne paie pas les rentes ?

D’une part, Il existe ce qu’on qualifie de « privilège du vendeur ». Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, le crédirentier sera considéré comme un créancier privilégié. À ce titre, Il pourra faire vendre le bien et prétendre au remboursement de la valeur totale de la nue-propriété (après déduction du bouquet et des rentes perçues).
D’autre part, il existe l’action en résolution qui consiste à demander à un juge l’annulation pure et simple de la vente. Si le crédirentier obtient satisfaction, cela signifie que non seulement il redevient entièrement propriétaire de son bien mais que le bouquet et les rentes perçues ne devront pas être restitués.

N'hésitez pas à contacter Best Partner pour plus d'informations sur le viager.


Publié le 02 Feb 2018